Typischerweise konzentrieren sich Immobilieninvestoren entweder auf klassische Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte oder aber auf ertragsstabile Wohnimmobilienportfolios. Die entsprechenden Investitions- und Managementprozesse sind weitgehend standardisiert und werden in den branchenbezogenen Studiengängen hinreichend gelehrt.
Daneben gibt es zahlreiche Sonderimmobilien wie Klinken, Freizeiteinrichtungen, Hotels, Pflegeimmobilien oder Flughäfen, die besondere Herausforderungen für den Immobilienmanager bieten. Oft kommt nur eine spezifische Nutzung in Frage und gleichzeitig reduziert sich die potenzielle Nutzergruppe auf wenige Marktteilnehmer. Dies können beispielsweise Klinikbetreiber oder Hotelbetriebe sein, welche das Objekt i.d.R. vollständig und langfristig anmieten und betreiben. Man spricht in diesem Sinne auch von „Betreiberimmobilien“, die ein besonderes Segment innerhalb der Sonderimmobilien darstellen.
Die allgemeine Beurteilung (insbesondere die Planung und Wirtschaftlichkeitsanalyse) solcher Betreiberimmobilien ist erheblich schwieriger als bei einem Bürogebäude oder einem Wohnhaus. Zu beachten sind Faktoren wie die hohe Nutzerausrichtung (Bauweise, Ausstattung), die reduzierte Drittverwendungsfähigkeit (häufig nur nach aufwändigem Umbau gegeben), die eingeschränkte Fungibilität (kleine Gruppe an Marktteilnehmern), besondere Kostenstrukturen (Sonderausstattung, spezifische Dienstleister) und individuelle Risiken (Garantien, Haftungsfälle, Betreiberausfall). Sie erfordert vom Immobilienmanager Spezialwissen, das oft nur durch Zusatzqualifikationen und langjährige Marktkenntnis erworben werden kann. Im Bereich der Klinikimmobilien beinhaltet dies z.B. die sichere Umsetzung von geforderten Standards bei Ausfallsicherheit, Arbeitsprozessen, Hygiene, Logistik und IT-System, wobei eine Vielzahl an Vorschriften, Beteiligten, Risiken und Dokumentationen zu beachten ist.
Warum sind Investitionen in diese Betreiberimmobilien dennoch interessant? Die Ausrichtung eines Immobilienangebots auf einen bestimmten Nutzer führt auch dazu, dass eine enge Partnerschaft bei der Planung, Errichtung und im Betrieb der Immobilie entsteht. Typisch sind hierbei sehr langfristige Miet- oder Pachtverträge, die über die Laufzeit zu einer hohen Vermietungsquote (ggf. langfristig 100%) und Ertragssicherheit (bei entsprechender Bonität) führen. Laufende Managementaufgaben nehmen ab, da eine Neuvermietung kurzfristig nicht notwendig ist und der Betreiber je nach Vereinbarung bestimmte Managementaufgaben übernimmt (z.B. Ver- und Entsorgung, laufende Instandhaltung, Überwachung des Gebäudezustands).
Ein sprunghafter Anstieg des Managementbedarfs ist jedoch in Sondersituationen wie Mietvertragsende, Betreiberausfall oder technischen Störungen gegeben. Die entsprechenden Entscheidungen zu Vertragsverlängerungen, Umbauten oder Nutzungsänderungen haben weitreichende Auswirkungen auf Erträge, Investitionen und den Immobilienwert. Hieraus ergeben sich Chancen für besonders qualifizierte Immobiliendienstleister und Mitarbeiter, die in diesen Situationen die richtigen Maßnahmen empfehlen und zielgerichtet umsetzen können.
Prof. Dr. Steffen Metzner ist Autor der Studienbriefe 6300 Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen und 6260 Immobilienbewertung.
