Im Management von Immobilienportfolios fallen täglich unzählige Daten an. Mieten werden gebucht, Handwerkerrechnungen bezahlt, Objekte verkauft und Flächen neu zugeordnet. Hinzukommen immer mehr Benchmarks vom Marktumfeld, beispielsweise aus Vermietungsportalen, öffentlichen Statistiken oder Geo-Informationssystemen. In den vielfältigen Datenbanken und Softwarelösungen schlummern zahlreiche interessante Informationen, die jedoch oft kaum sinnvoll genutzt werden.
Das Immobilien-Asset-Management muss diese wachsende Datenmenge im Rahmen eines prozessorientierten Informationsmanagements effizient strukturieren, verarbeiten und nutzen, um Wettbewerbsvorteile zu generieren. Informationen dienen dabei grundsätzlich dazu, in der Tendenz schneller und besser zu entscheiden als der Wettbewerber. Ein unternehmerisches Risiko bleibt zwar bestehen, die Häufigkeit und die Negativfolgen von Fehlentscheidungen werden jedoch gemindert.
Das Idealziel ist der ständige, ortsunabhängige und verlustfreie Zugriff auf den gesamten Datenbestand des Unternehmens. Inhaltliche Redundanzen und manuelle Bearbeitungsschritte sollen möglichst vermieden werden. Vielmehr besteht das Entwicklungsziel in automatisierten Systemen der Analyse, Prognose und Entscheidungsunterstützung.
Welchen Weg ist die Immobilienbranche dabei gegangen und wo steht sie heute? Standard sind in jedem Unternehmen seit langem Softwarelösungen für den Bereich Rechnungswesen. Zahlungs- und bilanzbezogene Daten sind auch in einer längeren Historie hinreichend erfasst und können grundsätzlich sehr gut ausgewertet werden. Später kamen Systeme zur Planung und Abbildung von Gebäuden, Flächen und technischen Parametern auf den Markt (Stichwort CAD, CAFM). Die Einsatzhäufigkeit schwankt je nach Segment (bei neueren Büroobjekten quasi Standard, in der Wohnungswirtschaft vereinzelt). Die automatisierte Zusammenführung von technischen, flächenbezogenen und finanziellen Parametern schaffen somit noch nicht alle Immobilienunternehmen auf Knopfdruck. Die neuesten Entwicklungen tragen Bezeichnung wie BIM (Building Information Modeling) und erfassen die Bauabläufe und späteren Nutzungsprozesse noch detaillierter. Marktseitig werden immer mehr Research-Quellen auch für kleinere Unternehmen wirtschaftlich.
Wer über diese breiten und verzweigten Ressourcen verfügen kann, möchte diese auch auswerten und nutzen. Die Kunst besteht zunehmend im Beherrschen von „Big Data“. Zum Einsatz kommen hier Analyse- und Reporting-Tools, die unter verschiedenen Bezeichnungen vermarket werden (z.B. Data Warehouse, Portfolio-Management, Management-Informations-System). Wichtig ist hier nicht so sehr die Namensgebung, sondern vielmehr die Passgenauigkeit der Funktionen für den eigenen Bedarf im Asset-Management. Das Minimum sollten flexibel und individuell konfigurierbare Reporting-Auswertungen mit verschiedenen Zugriffsmöglichkeiten und -rechten sein. Leistungsfähige Expertensysteme schaffen auch Prognosen und eigenständige Prüfungen.
Wie bei der Vision eines selbstfahrenden PKWs steht aber auch den Systemen des Big Data im Immobilien-Asset-Management noch ein langer Entwicklungsweg bevor.
Prof. Dr. Steffen Metzner ist Autor der Studienbriefe 6300 Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen und 6260 Immobilienbewertung.