Am Immobilienmarkt gezahlte Preise orientieren sich bei Investmentobjekten an der Höhe und der Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieten. Methodisch erfolgt im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV zuerst die Kalkulation von nachhaltigen Nettoerträgen und dann deren Kapitalisierung über die Laufzeit.
Politische Entscheidungen, ob nun zum Immobilienmarkt im engeren Sinne (z.B. Mietrecht, Baurecht) oder zu marktbeeinflussenden Faktoren (z.B. Wirtschaft, Gesellschaft), beeinflussen die Immobilienwerte und damit die gutachterliche Tätigkeit im Bereich der Immobilienwertermittlung.
Ein schönes Beispiel bietet der Austritt Großbritanniens aus der EU – oder kurz: der „BREXIT“. Nach der erfolgten Abstimmung wird es nun zu langwierigen Verhandlungen kommen. Würde ein vollständiger Austritt ohne neue Einzelverträge zu den betroffenen wirtschaftlichen Systemen den Immobilienmarkt in UK und Deutschland beeinflussen? Vorrausichtlich ja. Jedes EU-Land profitiert vom gemeinsamen Binnenmarkt. Entsprechend der individuellen Rahmenbedingungen siedeln sich dann bestimmte Branchen in einzelnen Ländern und Städten an, arbeiten darüber hinaus jedoch oft europaweit. In UK haben sich in den letzten Jahrzehnten verstärkt Dienstleister, insbesondere aus dem Bankenbereich niedergelassen. London ist derzeit der größte Finanzplatz der Welt. Banken und weitere Dienstleister benötigen für ihre Arbeit hochwertige Büroflächen und bezahlen diese angemessen. Der Immobilienmarkt speziell in London entwickelte sich dementsprechend über viele Jahre hinweg prächtig. Ein Austritt aus der EU bzw. anderweitige Beschränkungen des Finanzplatzes könnte diese Entwicklung abrupt beenden. Ein nachhaltiger Rückgang der Finanzbranche würde am Immobilienmarkt zu Leerstand, geringeren Mieten, höheren Risiken und damit wesentlich niedrigeren Ertragswerten führen.
Gleichzeitig könnten andere Standorte stark profitieren. Verlegen Finanzinstitute künftig weitere Arbeitsplätze in die kontinentale Bankenstadt Frankfurt oder Paris, so trifft diese Nachfrage dort auf ein beschränktes Angebot. Infolgedessen werden nach Abbau des früheren Leerstands die Büros dichter belegt und die Mieten steigen. Die Kennziffern Miethöhe, Leerstand und Risiko führen nach dem Ertragswertansatz zu höher Marktwerten. Der Immobilienmarkt Frankfurt profitiert somit von weit entfernt getroffenen Entscheidungen.
Immobilienbewerter sind demnach angehalten, nicht nur den lokalen Markt zu beobachten und historische Kaufpreise in ihren Wertgutachten zu verarbeiten. Einen viel größeren Einfluss können neue politische und gesellschaftliche Entwicklungen ausüben. Dies gilt nicht nur für den aktuellen Fall BREXIT, sondern auch andere Einflüsse auf Ebene der EU oder der Landespolitik. Ein Immobilienbewerter benötigt entsprechende Marktprognosen oder muss diese ersatzweise selbst entwickeln. Weitere Investitionen in die Mitarbeiterqualifikation und das Marktresearch sind hierfür sehr hilfreich.
Prof. Dr. Steffen Metzner ist Autor der Studienbriefe 6300 Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen und 6260 Immobilienbewertung.
